本(ben)文(wen)來源：時代周報 作(zuo)者：張(zhang)釔璟

7月24日(ri)(ri)-7月25日(ri)(ri)，上海(hai)2025年第六批(pi)次集(ji)中供地(di)進(jin)入現場競(jing)價(jia)環(huan)節。此次土拍共包含8宗地(di)塊，總出讓(rang)面(mian)積約23.3萬(wan)㎡，規劃(hua)建(jian)筑總面(mian)積約52.3萬(wan)㎡，總起價(jia)高達236.71億。

據了解，此次土拍為上海(hai)今年(nian)以來“含(han)金(jin)量”最高的(de)一次，一口(kou)氣推(tui)出(chu)三宗內環核心(xin)地(di)(di)塊，數量已追平上半年(nian)公開(kai)土拍的(de)總和。其中，徐匯徐家匯地(di)(di)塊起拍樓板價(jia)16.36萬元/㎡，尚未(wei)開(kai)拍便已鎖定全國(guo)涉宅用地(di)(di)單價(jia)最貴地(di)(di)塊。

7月25日下午2點47分，隨著最后一(yi)幅(fu)地塊落槌(chui)，第(di)六批次土拍(pai)正式結束，8宗地塊全(quan)部成功出(chu)讓，總成交價(jia)約(yue)289.57億元。

具體來(lai)看，上(shang)述(shu)8宗(zong)地塊(kuai)中(zhong)，僅有青浦新(xin)城組團地塊(kuai)以底價(jia)(jia)(jia)成交，其余7宗(zong)地塊(kuai)均為溢(yi)價(jia)(jia)(jia)成交。其中(zhong)，虹口北(bei)外灘地塊(kuai)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率最高(gao)，達46.33%。此外，徐(xu)匯(hui)徐(xu)家(jia)匯(hui)地塊(kuai)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)也達到了22.38%，成交樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)(jia)20.03萬/㎡，刷新(xin)了全國樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)(jia)紀錄。

上海(hai)中原地(di)產資深分析師盧文曦對時代周報記者(zhe)表示，優質地(di)塊是(shi)刷新紀錄的(de)(de)前提，更(geng)重(zhong)要的(de)(de)是(shi)大(da)家對上海(hai)市場成長(chang)性的(de)(de)認同。

“總體來看，這批土地(di)拍賣的(de)結果符合(he)大家預期。土地(di)市場的(de)信(xin)心(xin)也會傳導到交(jiao)易層面，尤其是(shi)區域內(nei)有在售項目的(de)是(shi)最直(zhi)接(jie)的(de)利好。”盧文曦稱(cheng)。

此外，中指研究院(yuan)上海(hai)(hai)數據總(zong)經理張文(wen)靜指出，隨(sui)著土拍市(shi)場熱度(du)的傳導，疊加優質(zhi)新房(fang)供應的加快，上海(hai)(hai)房(fang)地(di)產市(shi)場的穩(wen)定態(tai)勢或將持續得到支撐。

圖片來源：上海土地市(shi)場

超20萬/㎡，神秘民企拿下全國單價最貴地塊

徐匯(hui)徐家(jia)匯(hui)地塊究竟會花落誰家(jia)，無疑是六批次土拍(pai)中(zhong)最大(da)的焦點。

資料顯(xian)示，徐(xu)家(jia)匯地(di)塊(kuai)(kuai)，全稱(cheng)為“徐(xu)匯區XH-02(TPL)單元051-11地(di)塊(kuai)(kuai)”，出(chu)讓面(mian)積4705.49㎡，規劃建筑面(mian)積6117.14㎡（其中住宅約5200㎡），容積率僅1.3，限高15米，將打造低密風貌(mao)住宅。

該(gai)地塊(kuai)位(wei)于衡復風貌(mao)區，為該(gai)區域(yu)十年首宗(zong)新增住宅(zhai)地塊(kuai)，區域(yu)內歷史(shi)人文價值高，地塊(kuai)一(yi)街之隔(ge)就是交通(tong)大學。商(shang)業(ye)方(fang)面，該(gai)地塊(kuai)一(yi)街之隔(ge)便有(you)one ITC商(shang)場，距離徐家匯(hui)商(shang)圈核心的港匯(hui)恒(heng)隆(long)廣(guang)場、美羅城(cheng)也僅(jin)僅(jin)約500米。

7月25日(ri)下午(wu)兩點，作(zuo)為上海六批次(ci)土拍的(de)壓軸，徐家匯地塊開始現場競價(jia)。

雖然受關注高，但(dan)事實上參與競拍的房企并不多。據悉，該地塊共吸引了(le)三家競買(mai)人，分(fen)別為中海、招商(shang)蛇口&徐(xu)房集團、上海祺(qi)祥(xiang)旺宇(yu)置業有限公司（以下簡稱“祺(qi)祥(xiang)旺宇(yu)”）。其中，祺(qi)祥(xiang)旺宇(yu)為上海土拍市場的陌生面(mian)孔，也是唯一一家民企。

企(qi)查(cha)查(cha)數據顯示，公司成立于2025年(nian)1月17日，注冊資本為15.5億元，法定代表人為葉舒祺，目前(qian)企(qi)業狀態為存續。

總體來看(kan)，徐(xu)家(jia)(jia)匯地塊的(de)競(jing)拍過程并(bing)不是非常激烈，爭奪主要(yao)集中(zhong)在中(zhong)海與(yu)祺祥旺宇(yu)之間。最終，歷(li)時(shi)40多(duo)分鐘、28輪競(jing)價(jia)，徐(xu)家(jia)(jia)匯地塊被祺祥旺宇(yu)拿下，成交價(jia)12.25億(yi)元，溢(yi)價(jia)率約22.4%，成交樓(lou)面價(jia)20.03萬元/㎡。

這(zhe)一(yi)價(jia)格超過了靜安寺C050101單元095-7地塊(kuai)（2025年2月協議出讓，成(cheng)交樓(lou)面(mian)價(jia)16.23萬元/㎡），以及(ji)徐匯區斜(xie)土街道xh128D-07地塊(kuai)（2024年四批(pi)次土拍地塊(kuai)，成(cheng)交樓(lou)面(mian)價(jia)13.1萬/㎡，即綠城·潮鳴東(dong)方項目），刷新(xin)了上海乃至全國涉(she)宅用地成(cheng)交樓(lou)面(mian)價(jia)紀錄。

對(dui)于徐家(jia)匯(hui)地(di)塊的(de)最終(zhong)成(cheng)交結果，盧文(wen)曦表(biao)示，“符合預期，畢(bi)竟那么(me)好的(de)地(di)段完全值這個價格。”

他認為，拿(na)地的企(qi)業(ye)并(bing)非大家熟悉(xi)的房(fang)企(qi)，背后(hou)可(ke)能(neng)有幾方(fang)面因素：首先(xian)，地塊(kuai)面積太小，開發成(cheng)本(ben)偏高(gao)；其次，地塊(kuai)技術指標(biao)要求比較高(gao)。該地塊(kuai)還需配一(yi)小部分(fen)商業(ye)，可(ke)售部分(fen)面積進一(yi)步縮小，會影響利(li)潤；最后(hou)，風(feng)貌別(bie)墅項(xiang)目相對(dui)小眾(zhong)，去化速度(du)并(bing)不快(kuai)。所以，當價格超過某個臨界(jie)點(dian)后(hou)，傳(chuan)統房(fang)企(qi)便不愿意拿(na)地。

對于祺祥旺宇(yu)而言(yan)，盧(lu)文曦指出(chu)，其沒有傳(chuan)統房企有營收壓力和時間上的要求，可(ke)以(yi)慢工(gong)出(chu)細活，打造成區域內的標桿產品。

與金隅火拼，綠城中國溢價超46%落子虹口北外灘

除了徐匯徐家匯地塊(kuai)(kuai)，7月(yue)25日上午拍(pai)賣的虹口北外灘地塊(kuai)(kuai)亦備受(shou)市場(chang)關注。

該地塊吸引了金隅、招商蛇口&瑞城、華潤置地&越秀(xiu)、中海、保利發(fa)展、綠城中國、金茂共7家競買人(ren)參與競價。

該(gai)場拍賣開場即進入白(bai)熱化爭奪(duo)戰，經(jing)過多(duo)輪(lun)舉牌(pai)后，價格迅速(su)來到(dao)40%溢價上限(xian)，觸發(fa)了“高品(pin)質建設(she)”指標環節(jie)；在競“高品(pin)質建設(she)”環節(jie)，綠城中國(guo)和金隅(yu)互不相讓，一(yi)番激烈角逐后，又來到(dao)裝修標準(zhun)6000元/㎡和人(ren)才房2%上限(xian)，觸發(fa)第二輪(lun)不設(she)上限(xian)競價。

最終，綠城中(zhong)國(guo)以(yi)總價(jia)64.72億元(yuan)+商品住宅(zhai)裝修標準6000元(yuan)/㎡（集采(cai)價(jia)）+公共服務(wu)設施2600㎡（計容(rong)）+高端人(ren)才住房(fang)配(pei)建比(bi)例2%摘得北(bei)外(wai)灘地(di)塊(kuai)，成交(jiao)樓面(mian)價(jia)12.66萬元(yuan)/㎡。該地(di)塊(kuai)的溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)高達46.33%，不僅僅是本場(chang)土拍(pai)最高，更創(chuang)了(le)下今年土拍(pai)溢(yi)(yi)價(jia)率(lv)紀(ji)錄。

資(zi)料顯(xian)示，虹(hong)口(kou)北外(wai)灘地(di)塊，全稱為“虹(hong)口(kou)區北外(wai)灘地(di)區hk315-11地(di)塊”，土地(di)出讓(rang)面積19441.07㎡，規(gui)劃建(jian)筑面積51130.01㎡（其(qi)中住宅建(jian)面不超過48603㎡），容積率2.63，地(di)上建(jian)筑限高100m。地(di)塊無(wu)配(pei)建(jian)保障(zhang)性租賃住房(fang)要求(qiu)、無(wu)中小套(tao)型(xing)要求(qiu)。

該地(di)塊(kuai)位于北(bei)外(wai)(wai)灘(tan)核(he)心區域，直(zhi)線距離1km范圍內分布有4號(hao)線臨平路地(di)鐵站和12號(hao)線提籃橋和國際(ji)客運中心地(di)鐵站。地(di)塊(kuai)周邊距離較近的項目有碧云(yun)北(bei)外(wai)(wai)灘(tan)·尊邸和中糧(liang)·北(bei)外(wai)(wai)灘(tan)壹(yi)號(hao)。其中，碧云(yun)北(bei)外(wai)(wai)灘(tan)·尊邸于2024年12月12日首(shou)開，推出137套房源，推出均價13萬元/㎡，當(dang)天(tian)去化率超60%；中糧(liang)·北(bei)外(wai)(wai)灘(tan)壹(yi)號(hao)則(ze)預計2025年下半年首(shou)開。

據了解，這是(shi)綠城中(zhong)國(guo)今年在(zai)上海公開市場拿下(xia)的(de)第二宗(zong)地塊。今年3月舉行(xing)的(de)上海第三批次供地中(zhong)，綠城曾以成(cheng)交(jiao)價(jia)29.16億元+裝(zhuang)修(xiu)標準5000元/㎡+公共服務(wu)設施300㎡+高端人(ren)才住房配建比例0.6%競得(de)浦東新區北蔡地塊，成(cheng)交(jiao)樓面價(jia)71412元/㎡，溢價(jia)率(lv)亦高達40%。

2025年5月11日(ri)，綠(lv)城(cheng)徐匯濱江(jiang)項(xiang)目“綠(lv)城(cheng)·潮鳴(ming)東方”開(kai)盤，全部120套房源(yuan)“日(ri)光”，總(zong)銷售額高達69.88億元。項(xiang)目備案均(jun)價19.5萬元/㎡，刷新了(le)徐匯區新盤均(jun)價紀錄。

根據克而瑞《2025年1-6月上海(hai)房(fang)企全口徑排行(xing)榜(bang)》，今年上半年，綠(lv)城中國在上海(hai)的全口徑銷(xiao)售額達(da)115.60億(yi)元，位列(lie)榜(bang)單第11位。

圖片來源：克而瑞《2025年1-6月(yue)上(shang)海房企全口徑排行(xing)榜(bang)》